중국 부동산 위기: 주택 소유자가 모기지 상환을 중단한 이유

"건설 중단, 모기지 중단. 집을 인도하고 상환을 받으십시오!"

이는 지난 6월 시위에서 중국 아파트 구매자들이 불만을 품은 구호 중 하나였다. 그러나 미완성된 집에 대한 그들의 분노는 표지판과 구호에 그치지 않았습니다.

그들 중 수백 명이 모기지 상환을 중단했습니다. 이는 반대 의견이 용인되지 않는 중국에 대한 급진적인 조치입니다.

중국 중부의 Zhengzhou로 이사한 한 젊은 부부는 BBC에 작년 계약금을 받은 후 개발자가 프로젝트에서 철수하고 건설이 중단되었다고  말했습니다.

이름을 밝히고 싶지 않은 여성은 "새 집에 사는 기쁨을 셀 수 없이 많이 상상해 왔지만 이제는 모두 우스꽝스럽게 느껴진다"고 말했다.

정저우에서 집을 샀던 20대 후반의 여성도  자신도 모기지 상환을 중단할 준비가 돼 있다고 말했다.

2007년 미국의 서브프라임 모기지 위기와 달리 채무 불이행 상태에 있는 고위험 차입자들에게 돈을 빌려준 것과 달리 그들 중 많은 사람들이 지불할 수 있지만 지불하지 않는 쪽을 선택하고 있습니다.

집주인들이 자신의 결정에 대해 게시한 Github의 크라우드 소싱 견적에 따르면 그들은 전국에서 약 320개의 프로젝트에서 집을 구입했습니다. 그러나 실제로 얼마나 많은 사람들이 지불을 중단했는지는 불분명합니다.

보이콧된 대출은 총 1,450억 달러(1,200억 파운드)가 될 수 있다고 S&P 글로벌 등급 은 추정합니다. 다른 분석가들은 더 높을 수 있다고 말합니다.

 

반란은 당국을 뒤흔들었고 이미 경기 침체와 심각한 현금 위기로 인해 압력을 받고 있는 시장에 주의를 집중시켰습니다.

더욱 놀라운 것은, 세계 2위 경제대국의 주요 기둥 중 하나에 대한 자신감 부족을 시사했다는 것입니다.

싱크탱크인 옥스포드 이코노믹스(Oxford Economics)는 최근 보고서에서 "부동산에 대한 감정 악화로 인한 모기지 보이콧은 이 부문의 재정 상태에 매우 심각한 위협"이라고 말했다.

중국의 재산 위기가 중요한 이유는 무엇입니까?

중국의 부동산 부문은 경제 생산량의 3분의 1을 차지합니다. 여기에는 주택, 임대 및 중개 서비스가 포함됩니다. 아파트에 들어가는 백색 가전을 생산하는 산업; 및 건축 자재.

그러나 중국 경제는 둔화되고 있습니다. 지난 분기에 전년 동기 대비 0.4% 성장에 그쳤습니다. 일부 경제학자들은 올해 성장을 기대하지 않습니다.

이는 주로 베이징의 코로나바이러스 제로(Zero-Covid) 전략 때문입니다. 반복되는 봉쇄와 계속되는 제한이 소득에 영향을 미치고 저축과 투자에도 영향을 미치고 있습니다.

이런 미완성 건물은 이제 중국에서 흔히 볼 수 있는 광경이다.

중국 경제의 규모는 부동산과 같은 중요한 시장의 혼란이 글로벌 금융 시스템에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

전문가들은 전염병이 현재 우려 사항이라고 생각합니다. 은행은 해당 부문이 침체되고 있다고 생각하면 대출을 제공하지 않을 것입니다.

Standard Chartered의 중화권 경제 연구 책임자인 Ding Shuang은 "모든 것이 정책에 달려 있을 것"이라고 말했습니다. "시장 때문에 부동산 거품이 무너지는 세계의 다른 지역과 달리 이것은 정부가 저지른 것입니다."

30개의 부동산 회사가 이미 외채 상환을 놓쳤습니다. 지난해 3000억 달러 부채를 낸 에버그란데가 가장 큰 피해를 입었다. S&P는 매출이 증가하지 않으면 더 많은 기업이 이를 따를 수 있다고 경고했다 .

중국이 도시화와 인구 성장 둔화로 인구 통계학적 변화를 겪고 있기 때문에 주택 수요도 증가하지 않고 있습니다.

Capital Economics의 중국 수석 이코노미스트인 Julian Evans-Pritchard는 "근본적인 문제는 우리가 중국 주택 시장의 전환점에 도달했다는 것입니다.

어떻게 여기까지 왔어?

부동산은 중국 개인 자산의 약 70%를 차지하며 주택 구매자는 종종 미완성 프로젝트에 대해 선불로 지불합니다.

Evans-Pritchard씨는 이러한 "사전 판매"가 중국 신규 주택 판매의 70%-80%를 차지하며 개발자들이 한 번에 여러 프로젝트에 자금을 조달하는 데 사용하기 때문에 그 돈이 필요하다고 덧붙였습니다.

그러나 많은 젊은 중산층 중국인들이 더 이상 부동산 투자를 하지 않고 있습니다. 아마도 경기 침체, 실직, 급여 삭감 때문일 것입니다. 이제 개발자들이 프로젝트를 완료하지 못할 수도 있다는 두려움 때문일 것입니다.

Evans-Pritchard씨는 "그것이 문제의 일부입니다. 개발자들은 새로운 돈이 들어오기를 기대하고 있었고 새로운 판매는 더 이상 일어나지 않습니다."라고 말했습니다.

은행 그룹 ANZ에 따르면 2,200억 달러 이상의 대출이 미완성 프로젝트와 관련될 수 있습니다. 그리고 호황기에 주요 현금 원천이었던 신용도 고갈되었습니다.

2020년 중국 정부는 개발자가 차입할 수 있는 금액을 제한하는 회계 조치인 "3개의 레드 라인"을 도입했습니다. 자금 조달이 중단되고 시장에 대한 이후의 신뢰 부족도 은행이 부동산 회사에 대출하려는 의지에 영향을 미쳤습니다.

정부는 무엇을 하고 있습니까?

우선, 베이징은 지방 정부에 책임을 지우고 있습니다. 지방 정부는 주택 구매자에게 감소된 보증금, 세금 환급 및 현금 보조금을 제공하고 개발자에게 구호 기금을 제공하고 있습니다. 그러나 부동산 개발업자가 더 적은 토지를 구입함에 따라 지역 금고가 타격을 입을 것이기 때문에 이것은 비용이 듭니다.

Ding은 "지금이 중앙 정부와 규제 기관이 개입해야 할 때라고 생각합니다."라고 말했습니다. "언젠가는 일부 기업의 문제를 차단하기 위해 개입할 것입니다. 이 부문은 경제에 너무 중요합니다."

파이낸셜 타임즈 ( Financial Times )는 최근 중국이 부동산 개발업자를 돕기 위해 1,480억 달러의 대출을 발행했다고 보도했고 블룸버그 (Bloomberg )는 모기지 보유자에게 신용 점수에 영향을 미치지 않고 상환 기간이 주어질 수 있다고 보도했습니다.

그러나 최근 보고서에서 옥스포드 이코노믹스는 부동산과 인프라에 대한 정부의 개입이 단기적 부양을 제공할 수 있지만 "정부와 금융 부문이 지속적인 성장을 돕도록 강요받고 있기 때문에 중국의 장기적인 성장에는 이상적이지 않습니다. 비생산적인 (그리고 실패한) 부동산 산업".

이는 금융위기뿐만이 아니다. 모기지 불매 운동은 심각한 사회적 문제가 될 위험이 있다고 Ding은 말했습니다.

그리고 그것은 시진핑 주석이 역사적인 3선에 도전할 것으로 예상되는 올해 말 중요한 당 대회를 앞두고 문제가 될 수 있습니다.

다음에 무슨 일이?

분석가들은 보고된 구제금융(1,480억 달러)으로는 충분하지 않을 수 있다고 말합니다. Capital Economics는 기업이 중단된 프로젝트를 완료하는 데 4,440억 달러가 필요할 것으로 추정합니다.

은행, 특히 소규모 농촌 은행이 모기지 파업 비용을 감당할 수 있는지 여부도 불분명합니다.

건설이 재개되더라도 주택 판매가 심리를 뒷받침할 가능성이 낮아 많은 개발자가 생존하지 못할 수 있습니다. 중국부동산정보공사(CRIC)에 따르면 7월 중국 상위 100대 개발자의 매출은 지난해 같은 기간에 비해 39.7% 감소했다.

이번 위기는 중국 경제가 기로에 서 있다는 가장 분명한 신호다.

Evans-Pritchard씨는 "정부는 새로운 성장 동력을 찾기 위해 최선을 다하고 있지만 경제가 지난 30년 동안 부동산, 기반 시설 투자 및 수출에 매우 의존해왔기 때문에 쉽지 않을 것입니다."라고 말했습니다.

"중국에서 매우 빠른 성장의 시대는 아마도 이제 끝났을 것입니다. 이는 현재 부동산 부문에서 가장 분명합니다."